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香港新楼盘与二手市场表现两极化 现“冰火二重天”

http://www.tzgcjie.com 来源:FX168            发布时间:2017-08-16 19:03:26

 近年香港房价急升至历史高位,平均房价更比1997年的高位高出接近1倍,而且供应逐渐增加,使得不少买家抱观望态度;加上港府近年多次推出压抑楼市措施,包括香港金融管理局把“上车盘”的按揭成数收紧至6成,对首付不足的买家造成沉重打击,但由于一手楼盘的发展商为了促销,往往为买家提供第2按揭及现金回赠等多重优惠,导致买家多倾向购买一手新楼盘以圆置业心愿,使得二手市场交投持续淡静,而且不少蓝筹屋苑更有减价趋势,与不少新楼盘因销情不俗而趁势加价的情况相比,出现“冰火二重天”的两极化局面。

(海之恋‧爱炫美 来源:FX68财经网)
香港近期不少新楼盘趁近期市旺积极加价,其中长实地产(01113)旗下荃湾“海之恋‧爱炫美”最新上载新价单,涉及207户,价单平均呎价23201港元,折实平均呎价18097港元,加推单位加幅约2至6%,最快日内公布销售安排,可望于本周六(8月19日)发售。据了解,价单有55户四房单位,分布于第1至3座,而2房单位则有152户,位于第5座,价单市值共逾33亿港元,其中两房户入场单位为第5B座7楼C室,实用面积513方呎,折实售价772.9万港元,折实呎价15066港元,而4房户入场单位为第2A座49楼B室,实用面积1162方呎,折实售价2208万港元,折实呎价19002港元。
至于同系元朗“娉廷”26号洋房,实用面积1589方呎,价单售价调升4%至2200万港元,实用呎价13845港元,这次为上址自去年12月底后第3度加价,累积加幅约12.5%,该单位本周六推售。
此外,新鸿基地产(00016)旗下港元朗锦田北“PARK YOHO Genova”也更新价单,有5个单位加价4%,包括29座1楼A室连平台单位,实用面积1023方呎,平台面积218方呎,价单售价调升至1825.1万港元,实用呎价17841港元,该楼盘于本周六发售10户;至于该楼盘早前加价加推的开放式户已沽清,其中16A座18楼E室,实用面积251方呎,成交价374.47万港元,呎价14919港元,创项目同类单位新高。
事实上,近期一手新楼盘销情持续不俗,反观二手则甚为淡静。在刚过去的周六及周日(8月12及13日),新楼盘市场共有接近350宗成交,比前一周的143宗多出1.4倍,而市场焦点主要集中在启德及葵涌两个新楼盘。其中,中海外旗下“启德1号(II)”以现楼形式重推项目290户,折实售价由595.9万港元起,折实呎价由15864至22899港元,这批1房折实价约600万至725万港元之间,发展商提供8成半按揭,即买家首付可低至90万港元,因此吸引大批用家入市。
至于由丰资源负责销售的葵涌“丰寓”,在上周六尽推全盘136户,周末2天累售127户,占单位总数的9成,套现约6亿港元。项目主打小型单位,最小面积单位225平方呎,9成为年轻“上车客”入市。业内人士表示,由于8月下旬香港仍有多个新楼盘推售,业界预期8月一手新楼盘销售可达2600个单位。
至于刚过去周末的10大二手屋苑当中,有9个屋苑出现零成交,交投表现冷清。根据中原地产数据显示,过去周未10大二手屋苑,只有“嘉湖山庄”有1宗成交,整体交投比前一个周末的2宗,再减少1宗,其中“嘉湖山庄”翠湖居5座高层D室,实用面积543平方呎,单位放售1个月,原本售价530万港元,累减15万港元,最终以515万港元沽出,平均呎价9484港元;至于美联物业(01200)统计显示,上周末10大二手屋苑有约4宗成交个案,与前一周相比持平;利嘉阁地产表示有5宗,与前一周相比持平;香港置业有2宗成交,比前一周减少1宗。

(嘉湖山庄 来源:FX68财经网)
事实上,近期二手楼市转弱导致减价沽售个案频现,更有亏本离场个案。美联物业住宅部行政总裁布少明认为,二手楼市出现高位拉据现象,市场成交少,业主缺乏方向,个别业主愿以较平价钱出售,以致个别地区出现跌价,其中,由于中小型单位早前房价升得比较急,相信该类单位集中的地区楼价较为受压,预期第3季整体房价下调约1至2%。
纪惠集团行政总裁汤文亮认为,蓝筹二手屋苑减价潮只是跌市的开始,不排除部分业主因购入了新楼盘,又不想缴付15%的“辣招”印花税,所以急于放售自用物业,未来要留意银主盘是否有大幅增加,如果数量上升,房价便会进一步受压。
美联物业表示,“太古城” 8月暂有约5宗买卖,个别业主已开始减价,其中该屋苑恒山阁低层G室,实用面积581方呎,属2房户,4月叫价1030万港元放售,曾加价至1100万港元,近日大幅减价逾100万港元,减至995万港元沽出,实用呎价17126港元,低市价约3%,单位约3年升值33%。
此外,红磡“黄埔花园”8月交投回落房价受压。太阳物业表示,该屋苑8月暂只有4宗买卖,其中该屋苑12期1座中层G室,原则3房,现已改为1房,最新以约950万港元转售,实用呎价13158港元,相比同类单位市价约1080万至1100万港元,低出逾10%;至于鲗鱼涌“南丰新邨”8月有大约3宗2房户买卖,成交价均为600万港元,房价重返今年年初水平。
另外,沙田“第一城”2房户,近期部分单位跌破450万港元。据了解,该屋苑8月只有约5宗买卖,其中24座低层同类2房户,实用面积327方呎,成交价448万港元,实用呎价1.37万港元,成交价明显低于银行网上估价近480万港元;至于沙田“溱岸8号”三座高层A室,业主移民求售,大减228万港元,以1872万港元沽售,实用呎价1.48万港元,约4年升值8%。据了解,同座同室比上址楼层略低的单位,2年前成交价约1850万港元,反映成交价重返2年前水平。
另一方面,粉岭区近期出现多宗跌价成交,世纪21奇丰表示,“花都广场” 4座高层F室,实用面积413方呎,最新以438万港元易手,实用呎价10605港元,由于同类市价达470万至480万港元,银行估价则达519万港元,因此成交价比银行估价低近16%。据了解,该屋苑目前有约34个放售单位,比今年6月及7月介乎10至15个明显增加;至于同区另一指标屋苑“牵晴间”也出现跌价成交,其中7座中低层A室,实用面积384方呎,仅售433万港元,实用呎价11276港元。据了解,该屋苑相同面积再高3层单位,今年6月售价达477.8万港元;由于粉岭区二手市交投放缓,该区7月只有大约27宗私楼二手买卖。

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