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政府不再垄断住房用地,房价会降吗

来源:百家号            发布时间:2018-01-19

 

1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

该讲话在随后几天一直被解读为“政府不再垄断住房用地”。然而我们认真分析这段讲话就会发现,所谓的不再垄断住房用地,实际上还是之前的鼓励农村集体土地建设租赁用房的政策,没有什么新意。

我之前就说过,指望用增加租赁用房的方式来降低房价无异于望梅止渴。

一、增加租赁用房能不能降房价

深圳是中国最具魅力的城市,也是年轻人最喜欢去的城市。深圳的魅力,一方面体现在它的包容性,因为深圳大部分人口都属于外来人口,这里没有排外,是最具包容性的城市;另一方面则是深圳是最容易生存的城市。深圳的容易生存,主要原因就是低物价、低房租。

根据2017年11月链家地产发布的《深圳租赁》白皮书显示,深圳实际管理人口超过2000万,80%的人租房居住。全市1040万套住房中,70%的房子在出租。目前有超过52%的深圳租客,其月租金支付不到2000元,18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以内;80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%,还有近20%的租客,租金支出不到家庭可支配收入的10%

正是因为房租低,所以低收入人群很容易在深圳生存,寻找发展机会。

深圳房租低的重要原因,就是因为深圳的城中村有着大量可供低价出租的房屋,这些房屋放到其它城市早就被定性为违建,但是在深圳,虽然没有获得大力的鼓励,但是最起码没有受到政府方面太多的制约。在深圳,除了正常的红本房产证,在市场上还有“蓝本”房产证,这种蓝本房产证,大多数属于建在集体土地上的“小产权”房,它的售价、租金远低于普通商品房。

可以这么说,深圳已经是多主体供给的一个标本,也是鼓励农村集体土地建设租赁住房的标本城市。但是,在有着大量小产权房,且小产权房价格、租金都远低于普通商品房的深圳,房价因此而降下来了吗?并没有。深圳的房价一直在不断上涨,不断追赶北京上海

所以说,不论是增加租赁用房,还是促进多渠道的土地供给途径,都无法做到降低房价,最多只能是降低租金,提升市民的幸福感而已。

二、是谁推高了房价

不仅增加租赁用房、促进多渠道的土地供给等无法降低房价,甚至可以说,只要房子还是商品,只要土地还可以卖钱,就不可能出现真正可以降房价的政策。

在过去的一年里,全国大部分城市的房价都上涨超过50%,许多甚至直接翻倍。然而,房价涨了一年,社会因此动荡了吗?经济因此崩溃了吗?人们生活水平因此下降了吗?都没有,一切如常。

实际上,房价涨了一年,到现在还是有许多人在陆陆续续地买房,而且有个非常奇怪的现象是,去年买得起房但是没买房的,今年都买房了,今年买不起房的人,去年一样买不起房。买房,很多时候差的不是钱,而是没有开化的智商

所以房价上涨,基本上不会有什么影响,顶多就是在吃饭的时候说一句:TMD,房价又涨了。

但是如果房价大幅下跌的话,就会出现大量问题,甚至导致社会动荡、经济衰退。

首先,房价大跌的话,地价就要下跌,而且在房价大跌的情况下,土地再便宜也没有几个开发商愿意买地,一方面是没钱买,另一方面是不敢买。土地卖不出去,地方政府就没钱还地方债,失去公信力、没钱搞基础设施建设,城市发展停滞不前。这些都不是各地政府愿意看到的。

其次,房价大跌的话,尤其是跌破7成,跌幅已经超过首付,就会引发大量人群断供弃房,银行产生大量坏账,轻则影响经济秩序,重则引发金融危机甚至导致经济衰退。

再次,房价真的大跌的话,不论是投资者还是刚需都会顶着巨大的压力,甚至有人就顶不住,直接跳楼了。所以有人说,房价下跌是要死人的。

有人告诉我,北京房价跌了2成,环京的多地方房价腰斩了。于是很多人手足舞蹈:政府出手了,这次来真的了,房价要大跌了。这种SB在每一调控的时候都有,而且很多。

如果我们的政府,确实来真的了,以后就按现在的政策来,不再变化了,那么我相信,到未来某个时间点,房价会趋于一个平稳、缓慢上涨的局面。比如2009年,房价已经开始趋于稳定了,然后4万亿来了,房价狂飙;又比如2015年房价已经趋于稳定了,然后要求2016年要把去库存当做政治任务来完成,然后房价又开始狂飙了。

房地产行业,还是我们的支柱行业

那么聪明的你,请你告诉我,房价是谁涨上去的?谁不愿意房价下跌或平稳?

三、现在的政策都在保房价

很多人没搞明白,如果不是降房价,政府为什么要调控?

实际上,我们之前说过很多次,房价的涨幅,最重要的依据就是货币的增发,货币发的多了,所以钱不值钱了,而房子还是那个房子,房子没有贬值,所以房价的平均上涨速度跟货币增发的速度是一样的

房产投资的秘密,在于杠杆。你只要付30万,就可以买一套100万的房子,当5年后房子变成200万的时候,你赚的不是30万,而是一百万。3倍的利润。

当杠杆太高的时候,当放松调控的时候,当房价无节制上涨的时候,房价的涨幅就超过了货币发行的增量,这是会引发泡沫的。如果从来没有调控,如果没有杠杆,房子仅仅是保值而已,有了杠杆,房子才是增值的,房产投资才是赚钱的。

所以当房价涨幅超过货币发行增量的时候,政府就要出来调控,要压制,不能产生太大的泡沫,否则就会有破裂的风险。但是调控往往是不精准的,强压下来,就有可能矫枉过正,这就是为什么北京房价下跌了2成。压下来之后,你连购房的资格都剥夺了,那些有资格购买的人就拼命压价,而那些急用钱的人,除了这些拼命压价的人之外,你根本找不到其他人买你的房子,只能低价卖掉。所以北京只是房子的成交价降了,房价是没有降的。

至于调控,实际上就是保护胜利的果实

如果有注意之前强调控之后的政策,我们就会发现,全国各地的后续调控,实际上都不是为了降房价,而是在保房价

南京、成都、武汉、长沙、合肥等等,本科甚至大专以上学历,无门槛购房。这年头,大专以上学历能算门槛么?

兰州在经历几次土地流拍之后,调转风向,直接取消部分区域的限购。

海南就更厉害了,一个“两个暂停”的去库存政策一直深化到现在,然后环保组把许多年前的项目定性为违规,然后出个史上最严的土地政策。

然而,早就在全国推行的限售政策,不就是为了减少二手房库存,减少集中抛售的风险,保护房价的稳定吗?

所以,不要指望任何一个政策出来,能让房价真正下跌。房价的平均上涨速度,跟货币发行的增长速度是一样的,以前没变过,以后也不会变。只是这是个平均值,以前是一线城市跑赢平均数,未来10年,哪些城市的涨幅能跑赢平均数?我们以后再说。

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