高骏：深圳万科有探索商业地产的核心能力

11月的寒风初起，有“一秒入冬”的即视感，此时的天气贴合商业地产领域所处的境地。有人说，现在经济已进入调整阶段，商业地产领域的寒冬变得更加漫长。

对此，深圳市万科商用与产业资产管理有限公司总经理高骏有着自己的理解：“越是这个时候，企业更应该回归事物本真，注重商业地产的核心本质。”

在高骏看来，关注消费者本身，关注产品品质及服务，不断提升项目的运营管理能力，才是根本。

太古地产行政总裁白德利在接受观点地产新媒体采访时也曾说过：“与其他对手不同的，就是太古地产非常专注于要做的事情。当拥有清晰的商业模式和方向，明白这个模式能够为客户带来什么，这样的模式才会在中国市场创造出成功的故事。”

专注于自身，这一方面深圳万科商产公司的选择与太古地产不谋而合，高骏也表示，太古注重商业地产品质管理、客户体验管理及精细化管理，给予了万科在项目运营管理层面很多启示。

2011年，万科红项目的开业，标志着深圳万科正式进入商业地产领域。至今已有五年时间，相比起处在中国商业领域前端的太古、凯德、恒隆，确实并不长。

然而，深圳万科商产公司利用自身多年来对于深圳这座城市及万科业主的了解，更加灵活地在商业领域进行配置。通过对不同物业的综合判断，从区位发展、人口增长、经营成长等因素中获取优质物业。

迄今为止，深万商产公司共拥有商业运营期项目龙岗万科广场、宝体万科生活广场、第五园万科里及壹海城(一期)等共计4个项目，以及8个在建项目。

据高骏透露，三年内公司经营资产总建面将超过50万平方米，成为深圳具有相当影响力的资产管理公司之一。

另一方面，拥有成体系的项目开发及管理流线是深圳万科在商业领域的优势之一，高骏对观点地产新媒体表示，深圳万科懂得从项目获取、建设开发、招商运营、策划推广直至物业管理渗透进企业自身的资产管理理念。

同时，还能最大化将各专业口无缝融合，以商业运作创造价值，以资本运作实现价值的方式来建设、培养团队。

高骏继续补充称，万科在商业领域同样秉承与商户共赢互惠的理念，尊重长期及短期利益的平衡发展，与商户及客户共同成长。

在面对商业地产需投入大量资金和时间，企业要如何应对的疑问之时，高骏比较轻松地回应观点地产新媒体：“深圳万科早在2015年就在轻资产运营模式上做出了突破性尝试，发行了鹏华前海万科REITs。”

据其介绍，作为国内市场第一个公募REITs，鹏华前海万科REITs与房地产资产收益挂钩，这是真正意义的房地产REITs，或许对商业地产行业内资本化运作提供了启发。

不过，他也强调，不断提升自身运营管理能力是轻资产运营策略的重中之重，将一个商业地产项目从培育期带领到成熟期，实现最大化资产增值，才是一家资产管理公司的核心竞争力。

以下为观点地产新媒体对深圳市万科商用与产业资产管理有限公司总经理高骏先生的专访实录：

观点地产新媒体：从公司2010年正式进军商业地产以来，截至目前深圳万科商业公司的经营表现情况如何?公司的销售收入、租金收入及商业物业持有规模具体数量是多少?

高骏：深圳万科进军商业地产追溯至2011年，伴随万科红项目的开业深万商产公司正式诞生。

目前，深万商产公司共拥有商业运营期项目龙岗万科广场、宝体万科生活广场、第五园万科里及壹海城(一期)等共计4个项目，在建项目8个。

三年内公司经营资产总建面将超过50万平方米，成为深圳具有相当影响力的资产管理公司之一。

观点地产新媒体：在不同区域开发和运营时，您认为公司在业态规划、策划推广、招商管理、团队建设等方面的表现如何?长处和需提升的方面分别有哪些?

高骏：深圳万科在商业领域的优势是拥有成体系的项目开发及管理流线，从项目获取、建设开发、招商运营、策划推广直至物业管理有我们自身的资产管理理念，能最大化将各专业口无缝融合，“以商业运作创造价值，以资本运作实现价值”的方式来建设、培养我们的团队。

同时，万科在商业领域同样秉承与商户共赢互惠的理念，尊重长期及短期利益的平衡发展，与商户及客户共同成长。

观点地产新媒体：深圳万科作为拥有“改革特区”权利的三大一线公司之一，经过多年的先行先试，目前在商业地产领域有哪些运营经验?

高骏：深圳万科在商业地产领域的探索，核心能力在于深耕城市中心、布局综合性商业聚合中心。

观点地产新媒体：公司如何评价自身的布局表现?

高骏：正因为对于深圳这所城市及多年来累积对万科业主的了解，因而更清楚如何在商业领域灵活配置。通过对不同物业的综合判断，区位发展、人口增长、经营成长等因素都是我们获取优质物业的重要依据。

除目前已运营的四个项目以外，未来深圳万科的商业布局会主要集中在南山、龙岗及盐田的核心区域。

观点地产新媒体：商业地产需投入大量资金和时间，作为参与其中的企业，深圳万科应该怎样应对这种局面?

高骏：深圳万科早在2015年就在轻资产运营模式上做出了突破性尝试，发行了鹏华前海万科REITs。

这是国内市场第一个公募REITs，且与房地产资产收益挂钩，是真正意义的房地产REITs，这一创新举动也为商业地产行业内资本化运作提供了启发。

观点地产新媒体：行业内企业纷纷探索轻资产模式，在您看来，企业如何根据自身的盈利模式制定相应的轻资产运营策略?

高骏：探求轻资产运营策略更重要的是如何不断提升自身的运营管理能力，以实现将一个商业地产项目从培育期带领到成熟期，实现最大化资产增值，这才是一家资产管理公司的核心竞争力。

观点地产新媒体：对于国内的商业地产领域，您认为能够成为公司学习和超越对象的企业有哪些?他们的长处是什么?

高骏：长期以来，凯德所践行的与资本对接下的资产管理理念都是万科学习商业资本化的方向;而太古集团注重商业地产品质管理、客户体验管理及精细化管理又给予了万科在项目运营管理层面的无限启示。

观点地产新媒体：在这方面，公司能够成为其他企业学习的独特方面又有哪些?

高骏：万科集团也长期与东京建物合作，定期向日本输送商业储备人才，互通学习，也为万科在人才培养上奠定了一定基础。

观点地产新媒体：中国经济已进入调整阶段，受此影响，商业地产领域的寒冬变得更加漫长。您认为在这样的大环境中，企业应该采取哪些策略来应对寒冬?

高骏：在此阶段，企业更应该回归事物本真，注重商业地产的核心本质，关注消费者本身，关注产品品质及服务，不断提升项目的运营管理能力。