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资产证券化驰援住房租赁市场

http://www.tzgcjie.com 来源:            发布时间:2018-04-25 23:52:16

一家大型品牌房企相关人士表示,资产证券化可以给企业提供创新融资渠道,甚至包括企业退出的路径。这使企业投资经营风险变得可控,让企业更有信心投资租赁住房领域的开发,从而为租购并举的住房制度提供有力支持和保障。

一位行业人士介绍,租赁住房政策的影响已经从土地开发传导到融资层面,为解决企业在发展租赁住房方面的资金难题,此前政府有意放开并加快国内住房租赁类证券化产品的发展,近来众多长租公寓的经营主体已开始试水租赁住房资产证券化。

据不完全统计,包括万科、碧桂园、保利等房企在内,不少开发商均选择将与银行机构合作作为获取租赁住房发展资金的主要方式,国内接连有多笔租赁住房相关的大额类REITS产品获批发行。2017年10月,国内首单房企租赁住房REITS“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”,金额为50亿元,该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业,布局全国10余个城市。2018年2月,碧桂园一笔高达100亿元的租赁住房REITS获深交所审议通过,该项目将用于发展碧桂园正在扩展的长租公寓业务;招商蛇口则在去年底宣布首单60亿元的储架式长租公寓CMBS计划正式获批,后又与建行推出全国首单银行间市场长租公寓ABN;今年3月,泰禾宣布,为盘活存量资产,优化资产结构,公司通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公寓专项计划,拟申请100亿元长租公寓资产证券化专项证券。

在房企之外,其他长租公寓的经营者也在寻求资产证券化的支持。资料显示,今年3月,建行与新派公寓发起20亿元公寓资产证券化专项并购基金。

据相关机构统计,截至2月下旬,深交所已挂牌发行的类REITS证券化产品数量为30只,总发行规模达664.48亿元。而2017年底,上述数字仅为16只。

公募REITS推行缓慢

我国房地产行业规模巨大,REITS的成功发行或将撬动万亿级别市场,《通知》为盘活房企资金扫除障碍,这对于一直试水资产证券化领域的公募基金无疑是重大利好,不过从目前市场上公募REITS发展情况来看,尽管已在中国市场蛰伏十多年之久,但仍未有严格意义上的REITS产品面世,其中,税收优惠政策落地、标准化制度框架建立以及投资者教育问题成为制约难题。

北京商报记者注意到,率先在业内涉足公募REITS的基金公司是鹏华基金,2015年5月鹏华前海万科REITS封闭式混合型基金成立,标志着国内公募REITS的成功破冰。截至目前市场上共有广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产、南方道·琼斯美国精选REITS指数、上投摩根富时发达市场REITS指数6只投资海外REITS的QDII基金。其中,上投摩根富时发达市场REITS指数刚刚于近期完成募集。

可统计今年完成业绩的5只产品中,收益率清一色亏损。截至4月23日,诺安全球收益不动产基金收益率亏损幅度达13.91%,此外,鹏华美国房地产基金、广发美国房地产基金、嘉实全球房地产基金、南方道·琼斯美国精选REIT指数今年以来收益率分别亏损13.32%、13.09%、7.49%和12.45%。

对于公募REITS推行缓慢的原因,盈码基金研究员杨晓晴坦言,公募REITS产品配套制度还不够完善,最重要的就是房地产投资面临多重税收问题,这需要政策方面的优惠支持;同时,这类资产缺乏流动性,封闭式基金上市交易也存在折价问题。

从立法角度来看,我国的国家计划纲领性文件、国务院及部门规范性文件中陆续提出支持、推进REITS试点,将REITS作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育发展、传统基础设施领域的政府和社会资本合作等领域,但迄今为止尚未出台REITS立法或实质性优惠政策,未能将REITS规则落实到操作细节层面。一位不愿具名的分析师坦言。

北京商报记者 程维妙 董家声 王晗 实习生 荣蕾/文 王飞/制表

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