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铁路纵横交错,却有地铁把关,买房该咋选?

来源:郑州楼市            发布时间:2017-09-11

米宅43区统计到现在,着重分析主城区7个区域的发展现状,并且给大家提供了一些选择性的参考。上期说完西南环内区域,今天我们就走进与之相邻的管南环内片区。

管南环内片区:西到京广路,东到中州大道(机场高速) ,南到南三环,北至陇海快速路。

区域边界图▼

北移东扩是郑州目前主要的发展格局,这就导致了管南环内和西南环内有着同样的处境:发展缓慢,且不受宠。

相对于东区北区发展的速度,管南是一个发展较为缓慢的区域。旧城改造一直是区域发展的重点,但是由于各种原因,发展受限,致使不能成为买房的优先考虑区域之一。

好在公共交通比如地铁的规划对区域价值的提升是很大的关键性因素。管南环内带上2号线已经通车,一共有5条地铁线穿过,对提高区域内交通上的通达性有重要意义。

区域内新房刚需为主,改善型项目偏少。商业是管南环内区域的一个软肋,缺乏大型百货商业。教育配套和公园绿化也比较一般。另外,大型铁路线的贯穿,对区域的发展也是重要的阻碍因素。

紫荆山路▼

1

新房: 23个新房,缺乏大品牌标杆性项目

(点击查看高清大图)

正商城▼

正商华钻▼

米宅点评

管南环内片区新房项目不少,共23个;区域内大品牌项目不多,缺少标杆,相对不错的改善型康桥知园已经售罄。

目前,区域内在售比较靠谱的住宅项目有金地铂悦、正商城、鑫苑国际新城、奥兰和园;待售的纯新项目有郑地新港华苑、郑地美巢、兴忠启程,项目体量都比较小,容积率高,偏刚需。

同时,区域内购项目挺多,有坑慎入,比如东方鼎盛花样城等;一些烂尾项目建议直接绕过,甭管是现房或者位置有多好,如紫金悦城、万吉一品,尤其是刚需,千万不要图便宜进场。

除去住宅项目,管南环内有一定量的公寓项目在售,有正商华钻、新合鑫紫荆之星、正商汇都中心等。

新房住宅高层毛坯均价为13800-15500元/平,整体价格不高。其中,区域内最受人关注的就是环内千亩大盘-鑫苑国际新城,价格属于低的那种,品牌也排的上号,有地铁,整体均好,性价比较高,适合刚需。

鑫苑国际新城也是未来该区域最大的未开发地块,也是较大的一个城改项目。目前来看,该区域内未开发地块已名花有主,且已入市,多为市场已知项目后期,可开发的地块较少。

不过,管南环内老家属院比较多,分布有一些工厂,尤其是陇海铁路沿线;未来这个区域可能出让的地块,很大程度上多为旧城改造。

2

二手房:优质二手房不多,多街道小区

(点击查看高清大图)

米宅点评

区域主要以正商较多,比如二手房正商新蓝钻,新盘包括正商城,正商华钻和正商汇都中心。

管南环内片区二手房部分家属院和街道小区,以及建筑年限10年以内的旧小区。

家属院和街道小区多层建筑为主,并且集中分布,如炼油厂家属院,农资储运公司家属院,管城公安局家属院,客运段家属院,还有二里岗街沿街多层小区等.

这些小区一般在5栋左右,房子老旧,小区绿化不足,且存在物业服务问题,价位在12000-13000之间。

二手房小区以2000-2010年居多,均价在13000-16000元之间。2010-2015年占比不多,多以高层小区为主,年代较新。

较优质小区主要特点是临近地铁,物业可参等因素。例如鑫苑现代城,阳光城,正商新蓝钻,通利紫荆尚都,美景鸿城。

鑫苑现代城:因为周边无优质小区,可选择性较少,划片陇西小学,鑫苑物业,均价22000元/平。

阳光城:可以说是新盘,项目内房型较多,包括洋房和高层,周边环境不错,临近河景,均价18000元/平

正商新蓝钻:地铁5号线在建,正商物业,品质开发商,均价18000元/平。

通利紫荆尚都:临近地铁2号线,周边优质小区较少,成为周围二手房最佳选择,均价19000元/平。

美景鸿城:小区环境不错,有地铁5号线在建,均价17000元/平。

3

教育:17所幼儿园,19所小学,10所中学

外国语小学▼

长江东路小学▼

幼儿园:16所

米宅点评

区域范围内幼儿园多民办小型幼儿园,所以表格是不完全统计。

相对于中心主城区的幼儿园状况,公办幼儿园在南部环内片区基本上是没有的,所以片区内的幼儿园与西南环内片区一样,多是小区配建的私立幼儿园,如福莱国际幼儿园在橡树玫瑰城小区内;宝景蓝天幼儿园在宝景花园小区内。

贝斯特外语幼儿园是贝斯特教育集团旗下的大型的包括幼儿园和小学的学校,硬件和教育国际化,当然,学费也比较高,一年大约5万左右。

小学:19所

米宅点评

区域内小学不完全统计19所,郑州教育资源最丰富的区域为金水,中原主城区,目前已经统计完。

环内区域教育资源从数量上来说是不少的,但是就教育水平来说处于中等偏下,并且公办占绝大比例,所以班额大,不占优势。

管城外国语小学:重视英语教育,英语是特长。

管城外国语牧歌小学:2015年开始招生,管城外国语小学的东校区,公办划片。

贝斯特外语小学:贝斯特教育集团旗下,外语是特长,主要是为以后出国做准备。

中学:10所

米宅点评

管南环内区域教育资源比较薄弱,教育发展不均衡,中学配套偏少。据不完全统计初中6所,高中2所,1所完中和15年制的嵩阳中学。

郑州107中学:完中,高中部和初中部均有重点班和特长班,高中部占优势,处于中等偏上水平.

郑州五中:完中,对于教育资源薄弱的管城区来说,五中是郑州靠前的中学,初中部和高中部都可以算区域内的为数不多的热点和口碑较好的学校。特别是高中部,是录取第一批次。

嵩阳中学:全日制民办学校,内设小学部、初中部、高中部。虽然是区域少有的民办中学,但是生源优势不明显。

图中显示的是管南片区的规划新建学校,公办学校班额大,一批新建学校可以适当减少学校的生源容量,减少学校管理压力。

4

医院:大型医院偏少

米宅点评

区域内医院数量少,一共6所,且只有一所三甲综合医院第六人民医院,总体上医疗配套相对于西南环内和商城核心区是薄弱的,缺少大型综合医院,不足以满足片区内的居民医疗需求。

片区内专科医院有长江医院,其他陇海医院和第九人民医院偏综合医院,第十人民医院新址也选在这个区域,作为综合医院,可以稍微缓解区域医疗压力。

5

地铁:5条地铁交叉,公共交通便利

5号线紫荆山路站▼

米宅点评

和西南环内一样,管南环内区域属于高架围合区域,东西中州大道和京广快速路,南北陇海快速路和南三环,并且中州大道连接机场高速,这一点来看交通上可谓便利。

片区内5条地铁穿过,纵向南北有2号线和6号线,横向东西有4号、5号、14号线穿过,与西南环内片区同享,2号线已经通车,4号5号线正在建设当中,预计2020年实现运营。

城市交通是区域发展的前提,管南区域未来5条地铁网络的覆盖对其区域的改造发展和区域价值提升是个加分项。

6

商业:商业稀缺,无大型集中商圈

米宅点评

管南环内片区与西北环内和北三环一样,既无大型集中商业,又无大型商超,街边小型商业比较多,仅满足基本生活需求,商业方面是薄弱项。

本片区商业比如中原茶城大部分商户已经关闭,商户和客流量稀疏。

中陆洗化城和合盛商贸城作为批发市场外迁项目。郑州最大的化妆品批发市场中陆洗化城早已搬迁至四环外郑密路附近,改为中原第一城,依然是商品批发为主。至于合盛商贸城一直搬迁拖沓。

百货方面有福田购物广场和大商千盛生活广场,大商位于中州大道航海路,客流量也就是周边人流,辐射范围并不是很广。

另外,二七万达是一个大型的商业综合体,商业体态和百货种类繁多,所以它虽然处于西南环内片区,但是不妨碍管南片区的居民为它增加客流量,与西南片区共享万达商业配套。

7

公园:少大型公园,小型街心公园为主

双秀街心公园▼

米宅点评

和西南环内片区相似,区域的公园基本都是小型街心公园,面积不大,可作临时休闲去处。

缺乏类似于人民公园和紫荆山公园的大型公园,集中绿化率较低。

世纪欢乐园作为游乐场虽然现在没有方特热度高,但现在仍是开放的,门票价格160元。

8

不利因素

城中村的拆迁和铁路线的存在,是一个比较大的不利因素,对周边二手房的环境来说是不利因素。

不利因素: 铁路线贯穿▼

管南环内片区一个比较大的不利因素在于铁路,铁路网加上贯穿南北东西,有的铁路线还在运营当中,交通方面也会产生一定的压力,并且降低了区域的居住环境和舒适度。

9

区域总结

总的来说,区域最大的优势就是地铁交通便利,堪比西南环内片区5条地铁线,整体情况可以说是和西南环内如出一辙,缺乏商业配套,医院数量少,多小型公园,无大面积绿化,基本生活配套健全。

区域除了高架围合,还有5条地铁线穿过,5号线环线使区域的通达性更便利,是区域价值提升的主要因素。

相比商业占天下的商城核心区和拥有二七万达的大型商业综合体,管南环内的商业少而不发达始终是一个弱势。

片区内新房以刚需为主,改善型房源偏少,公寓占一定比例,大型品牌开发商少有,高层毛坯价在13000到15000元,刚需可以考虑。

二手房小区从家属院到高层小区,价格在13000到22000之间。家属院及沿街小区价格在13000左右,2010年以后较新的高层小区均价在16000左右,少部分优质二手房小区价格均价20000元。由于区域教育水平一般,所以较优质学区房可选择性较少。

铁路是管南环内片区最大不利因素,对管南环内片区的未来发展存在着不小的影响。

刚需自住,所谓交通便利,生活配套齐全,并且是在三环内,管南环内有何不可?

完美的区域不存在,完美的房子找不到,人生就是生活,生活就是过日子,总要选择适合自己的,才是最好的。

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