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沪六条重拳出击!郑州"上有政策,下有对策"的乱象

http://www.tzgcjie.com 来源:郑州楼市            发布时间:2017-05-06 21:12:45

 新政又是新政!

1、新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;

2、严格落实购房实名制;

3、不得以任何名义收取价外价。

4、房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报,购房名单纳入区房管部门全程监管。

5、《通知》同时明确对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。

6、涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理。

看完上面句句诛心之语的开发商朋友们,紧张不?不过,可以稍微放松一下的是,这版关于强化市场管理的“新政”,在发稿之时还只是“上海版沪六条”,然而沪六条来了,郑六条还会远吗,爱搞小聪明的开发商也该未雨绸缪了。

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令人关注的“沪六条”

5月4日,上海将针对房地产市场存在的突出问题,持续整顿房地产市场秩序。市住建委已下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,其中核心内容就是引文中的“沪六条”。

同时在会上,回顾了上海房地产市场整治的成绩。截至4月底,市住建委会同市工商局,对房地产经纪机构进行全面清理整顿,共吊销、注销了1500家房地产经纪机构的工商营业执照及备案和网签资格。同时,依法查处并处理了一批房地产经纪机构:行政处罚无照经营、未按规定进行经纪机构备案、虚假宣传等违法违规案件共32件,罚款金额共计90余万元;立案调查104件;约谈、责令限期整改中介机构150家。暂停156家涉嫌违规经纪机构的网签资格,对其中40家虚签合同的进一步核查,涉嫌利用虚签合同锁定房源,从事违法犯罪活动的,移送公安机关处置。案件后续查处的情况将及时向社会公布。

会议之后,上海将清理整顿规范房地产中介市场。继续打击各类违法违规行为,保持高压严查态势,依法清理关闭一批违法企业,净化市场环境,维护消费者合法权益。

这就是上海版“沪六条”的主要内容,与之前北京在三月底十天九政策,月底住建部开会受表扬的新闻可谓一前一后,有车有辙。

政治信号很清晰,坚决贯彻“房子是用来住得,不是用来炒的”精神。

好了,全国最大的两个标杆城市,班长和副班长都已经表态,都已经有行动了,郑州你作为最近优等生(国家级中心城市),你该怎么办呢?

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内严管

曾经有个资深粉丝总结房地产市场平稳的时候,总结出这么几个条件,挺有意思:无地王,无炒作 ;地要多,钱要少;外限购,内严管!

别看只有18个字,却确道出了房地产市场稳定的“充分必要条件”,其中每个条件都可以写出一篇文章,这里不多谈。

对于新版“沪六条”实际上侧重的是“内严管”,让我们仔细分析一下。

1、新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;

这实际上是剥夺了开发商营销的自主权,当然政府也不是完全指定,而是摇号。如果说的直白一些就是,开发商可以采用摇号的方法,但是你的摇号公平性政府不相信,人民不相信,我以人民的名义监督你,防止你作弊,出现各种“九连号”“十连号”等不可说的小概率事件。

对于开发商沿用数十年用的“以交诚意金方式确定选房顺序”方法,今后一段时间将退出市场,今后会不会启用,还得政府说了算。

2、严格落实购房实名制;

这可以理解为“签约之后不能换名”,这是开发商销售部常用的炒房套路之一。就是在开盘时候,有很多人采用“换名”方式,先定房,再换名,中间获得差价。这种方式对于炒房者好处很多,第一不产生交易税费,第二不需要较大资金量。但是关键一点就是炒房者必须和售房部高层领导熟悉,甚至有利益输送才行。

这一点相信大家都明白。

3、不得以任何名义收取价外价。

这一条举个例子,就会明白。为什么经济适用房政策饱受诟病,就是因为虽然适用房价格虽低,但是僧多粥少,你要他要大家要,房子不够分。怎么呢?虽然有排号和身份证明,但是有很多空子可以钻。空子怎么钻,无非是有钱能使磨推鬼。但终究这只是个人行为,是违法的。

然而在本轮调控中,出现了“限价房”,也是房少人多,开发商为了利润,虽然房子在限价范围内,但是还是有文章可以做的,比如天价车位,天价装修,阴阳合同,所谓内部房源转让费等等。但是这是单位行为,从法律角度上看,是合法的,但是执行下去“限”和“不限”相差就不大了。因此必须有一个对“价外价”的应对条款。

4、房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报,购房名单纳入区房管部门全程监管。

这和第二条“落实购房实名制”目的和缘由是一样的,只不过更加明确了开发商、代理和经济机构本身工作人员不能参与炒房,因为以他们的身份参与炒房可能更加方便,市场更加混乱。另外“相关管理机构人员”也列入了禁炒范围之内,是本通知的亮点,为什么,你懂得。

5、《通知》同时明确对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。6、涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理。

第五条、第六条是常规条款,令人注意的是“涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理”,从某种意义上来说,炒房特别是协助炒房已经由“违规”“违纪”变成了“违法”,就像“酒驾入刑”一样上升到法律层面。

通观这六条,条条诛心,款款严控,但是没有针对于购房者的,基本上是针对于开发商的违规行为,正所谓“内严管”的具体体现。

第一为政治觉悟,第二为榜样效应。

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限价房只存在于文件中

12月24日,其中业界高度关注的龙湖CBD副中心15、16号宗地,曾在10月份公告出让过,由于担心土地竞价过高,引发郑州新一轮的房价上涨,而被政府紧急叫停!后来重新挂牌全部限房价不超过3万2,且是成品住宅。

另外政府已经明文规定,北龙湖地区住宅,超过3.2万的价格,不能给予备案。

然而,普通吃瓜群众真的能够以这个价格买到北龙湖的房子?非也,因为对于北龙湖的销售几乎家家都有“上有政策,下有对策”的绝招。

真如米宅网站(www.mizhai.com)【米宅网友:Q】评论上总结的防“限”四大招。

第一招:阴阳合同。

明面上一份备案合同,合同价格在政府规定的范围之内,暗地里再来一份合同是实际成交价格,符合开发商要求。正所谓瞒天过海,暗度陈仓。

比如北龙湖某带装修楼务的装修合同要单签,不能按揭,半年分期付清。

比如北龙湖某楼盘的房款分两部分,一部分正常签合同,一部分走私下。

第二招:天价车位和装修、地下室

房价是一份合同,价格符合3.2万的要求,但是政府对于装修和车位没有要求,所有需要再签一个天价的装修或者车位合同,补齐差价。再所谓金蝉脱壳,声东击西。

如绿博某楼盘。房款分合同房款+车位+装修合同。

第三招:内购房

以符合政府要求的价格卖给员工,员工在所谓转让内部房的名义下收好大一笔“转让费”,再把房子卖给市场,最后进行更名,绕过限价。天晓得那个转让费最后落到谁的口袋里。三所谓借尸还魂,李代桃僵。

这就太多了。北龙湖某盘、南四环某城都有此现象。

第四、首付加大法。

通过某些限制条件,加大首付甚至全款,挡住大部分人购买,只允许内部有关系的人购买,当然和这些人桌子下面有没有交换,天知道。这就是四所谓:欲擒故纵,反客为主。

本文就不提具体楼盘和开发商名字了,有兴趣的可以到米宅网站、米宅APP、米宅郑州微信端察看楼盘“金地铂悦”的点评内容,已经盘点的很清楚。

其他还有不少招数,比如将房子打包成资产包,加价一元卖给关联公司,然后在资产证券化…,比如开发商要建职工宿舍,不一而论。在这种“下有政策”的思维下,拍卖出现一元价、二元价的奇葩土拍便不足为奇,所以从这个意义上讲北龙湖3.2万限价房从文件转为现实,中间还有路要走。

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“郑六条”会来吗?

另外这只是比较突出的北龙湖乱象,在天雷滚滚的调控之下,存在着许多“润物无声”的对策,结婚买房法,离婚买房法,兼职买房法,拍卖买房法、判决买房法,补社保买房法等等。

甚至在一些中介的朋友圈对于办户口,办社保,办个税都有全套的价格,只要交钱,帮你搞定一切,正所谓明码标价,童叟无欺。

5月3日出台的新政,在一定程度上堵住一些“合法不合理”限购漏洞,说明政府已经意识到这种千里之堤,溃于蚁穴的道理,是值得肯定的。但是这和实际存在的漏洞相比,还存在两不够。

第一不够全,一些漏洞种类还没有堵上,比如北龙湖、绿博超价房的阴阳合同和内购房现象。

第二不够实,法律的严肃性在于执行,但是至今很多不规范中介还存在非法的行为,不妨拿出雷霆手段,打击一批,公布一批。

实事求是讲,在从去年开始的这轮调控中,郑州市政府做了不少实实在在的工作,加大土地供应量,压低土地价格,适时调整限购范围,禁止补社保买房等等,这些大家都是认同的,点赞的。

但上有政策,下有对策,道高一尺,魔高一丈,政府还是不能掉以轻心,更不能纵容市场上钻政策漏洞的胡作非为!

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