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中国买家购房比例不断减少,澳房产大亨如何看待未来走势?

http://www.tzgcjie.com 来源:东方财富            发布时间:2017-08-23 20:36:15

瑞银(UBS)调研报告表明,1/4的中国购房者出于投资目的将海外购置房产空置。另外45%的中国购房者则将海外购置房产用于出租,以对冲澳大利亚等国针对海外人士购置房产新增附加税的影响。

 


 

瑞银全球地产业务负责人Kim Wright指出,澳大利亚等国新增税费的作用取决于购房者的购房目的。他税:“若所购房产是永久自住或暂时自住,那么印花税是一项附加成本。若购房是出于其他目的,如小孩在海外留学或经商,则另当别论了。”


 

瑞银于3-4月份对3,300名受访者(非高净值人士)进行了调研。如下图所示,调研结果表明67%的受访者表示,中国政府近期出台的跨境资本管制对其海外置业想法并无多大影响。


 


 

但是有迹象表明,中国购房者对澳大利亚住房的需求逐步放缓。

 

一些地产中介表示,随着新房产税的落地,澳大利亚住房销售大幅下滑。还有一些地产中介则表示,中国政府加大资本管制对中国赴澳购房需求造成了不利影响。但是除了这两点,中国赴澳购房需求放缓还受多重因素影响。

 

瑞银调研结果表明,澳大利亚只是中国买房人眼中购房目的地之一。中国大陆购房者海外购房需求主要受房价和货币因素影响。


 

例如,本次调研的前6个月内,中国大陆买房人对香港地区的住房需求表现持续强劲。一方面,港元出现贬值。另一方面,很多开发商均愿意补贴给买房人印花税。

 

此外,英镑贬值在一定程度上也提升了中国大陆对伦敦市场住房的需求。

 

超过2/3的受访者表示,澳大利亚等购房目的地银行针对海外人士的信贷限制政策对其需求也不会产生多大影响。56%的中国大陆受访者海外购房均为现金购房,无论是动用个人储蓄还是找亲戚朋友凑。


 

Wright说道:“尽管澳大利亚住房市场对结算风险和海外购房人在当地银行收紧信贷后购房实力心存担忧。但是亚洲绝大部分购房者境外购房一般都不会采用当地银行进行融资。”


 

那么,一向将中国买家视为重要客户的澳著名房地产大亨Harry Triguboff如何看待当下的澳洲房产市场呢?


 


 

Harry Triguboff澳洲富豪榜排名第二位,他对悉尼高层建筑开发市场的影响可以说无人可及。这位现年84岁的老牌房地产开发商在半个多世纪的打拼生涯中所开发的公寓超过55,000套。


 

Harry Triguboff旗下的地产公司美利通(Meriton)所开发的“世界塔(World Tower)”高230米,是悉尼最高的酒店式公寓大楼。


 

目前,美利通投资30亿澳元(23亿美元)在悉尼东岸原烟草公司旧址进行一项3000套公寓项目的开发。该项目是公司史上规模最大的单个开发项目。


 

然而,风水轮流转。眼下并不是公寓房开发的“好时机”。自全球金融危机以来,悉尼房价已经翻了一番,监管机构因担心出现房地产泡沫也已经收紧了贷款条件。

 

例如,今年3月,澳大利亚银行业监管机构——澳大利亚审慎监管局(APRA)就出台了一系列收紧信贷、为房市降温的新规。其中包括:新增只付息贷款不得超过银行房贷总额30%的上限,并且严格限制按揭比高于80%的贷款发放。

 

若房市出现衰退,美利通无疑是首当其冲的地产企业之一。对于目前的情况,Triguboff认为监管机构对行业的监管过于严厉或将导致房价出现快速崩盘。

 

说到此处,他显得有些生气地说道:“要有泡沫也是监管部门一手造成的。一直以来,他们一直在对银行施压。过度监管并不是好事。“

 

Triguboff表示自己曾在金融危机爆发期间到访过爱尔兰,并指出目前的澳大利亚与其他国家“供过于求”的局面存在明显差异。悉尼目前存在严重的住房缺口。据政府估计,新州的住房缺口在10万套左右。


 

此外,赴澳移民人口数量快速增长。相比之下,爱尔兰当时就是“一座鬼城”,超过30万套住房无人居住。

 

Triguboff指出,监管机构的干预有损市场信心。此外,澳大利亚的国民财富与住房市场密不可分,因此政府在出台任何政策时都应谨慎对待。


 

Triguboff自1963年成立美利通以来见证了多届政府的轮替。但是,如其所言,没有那届政府解决了悉尼的住房供应问题。目前悉尼的住房可负担性较中国香港还要严重。近日公布的《第13次国际年度住房负担能力调查:2017》显示,悉尼的房价是当地税前年收入中位数的12.2倍。

 

Triguboff说道:“我们的住房规划部门效率非常低。悉尼获批一个开发项目的时间需要2-3年。相比之下,同样的项目在昆州只需要6个月。”

 

Triguboff是澳大利亚白手起家的亿万富翁。其父母是俄罗斯犹太人,早年逃离俄罗斯来到中国躲避迫害。Triguboff先生于1933年3月3日出生在中国大连,随后在1947年迁往澳大利亚悉尼,后毕业于英国的利兹大学(University of Leeds)。

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