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55年来房价连续上涨 澳大利亚楼市周期还能牛多久

http://www.tzgcjie.com 来源:网易财经            发布时间:2017-10-24 19:46:20

 摘要:过去55年里,澳大利亚房价涨了6556%,并且没有出现过持续三年以上的下跌周期。但在澳联储加息日益临近的情况下,市场担忧澳大利亚房市牛市或将终结。

根据国际清算银行数据,在过去的55年中,澳大利亚房价涨了6556%,并且一直处于上涨周期,但没有过下跌周期(国际清算银行的统计方式为,连续三年及以上出现上涨或下跌,即为上涨/下跌周期)。

瑞银分析认为,上世纪90年代以来的低利率助推了澳大利亚超半个世纪的牛市。但随着澳联储加息的临近,澳大利亚的房产大牛市可能终结。

澳大利亚创造55年房价连续上涨大牛市

但是,澳大利亚如此耀眼的房价累计增长在国际清算银行统计的47个发达经济体中仅能排第三位。按照累计房价涨幅计算,排名第一的挪威在过去66年中房价累计上涨了7726%,仅次于挪威的新西兰在过去53年中房价累计上涨7459%。

在这55年中,澳大利亚名义房价年均增长8.1%,基本上每九年房价就翻一番。从增速方面来看,澳大利亚在者47个经济体中仅排名第六,次于西班牙(年均增速9.8%)、英国(年均增速9.3%)、新西兰(年均增速8.8%)、意大利(年均增速8.8%)和爱尔兰(年均增速8.7%)。

调整CPI等因素后的实际涨幅,澳大利亚也位居前列,达到了年均3.0%。略逊于英国(3.9%)、奥地利(3.8%)和日本(3.8%)。

2000年后,澳大利亚的房价涨势更猛。澳大利亚涨幅接近150%,仅次于新西兰。

55年来房价连续上涨 澳大利亚的<a href=http://www.tzgcjie.com/loushi/ target=_blank class=infotextkey>楼市</a>超级周期还能牛多久?

低利率助推澳大利亚房市

据瑞银分析,澳大利亚持续超半世纪的楼市大牛市,瑞银认为,很大程度上借助于1990年以来的利率下调:

尤其在最近五年,低按揭利率助推了房价上涨。目前,澳大利亚的平均房价/收入比率已经攀升到了大约6.5倍,而在2012年,这一比率仅有大约4.5倍,1987年时这一比率仅为月2.5倍。

55年来房价连续上涨 澳大利亚的楼市超级周期还能牛多久?

澳大利亚房市还能牛多久?

在瑞银看来,已经牛了超过半个世纪的澳大利亚牛市,很难再这么牛下去了。

首先,澳大利亚联储可能在今年年底或者明年年初加息200个基点,利率可能上升至3.5%。

利率上升首先会影响购房意愿。瑞银分析:

如果利率上涨100个基点,房贷占澳大利亚人的消费比重就会急剧上升,更不要提利率上涨200个基点了。

55年来房价连续上涨 澳大利亚的楼市超级周期还能牛多久?

灰色为房价稳定或下降时段,蓝线为房产按揭还款占家庭消费的比例

此外,澳大利亚的按揭还贷方式有两种,一种是偿还本金和利息(P&I),另一种则是刚开始几年仅偿还利息,之后偿还本金和利息(IO)。目前,IO还款方式仅占到全部按揭还款的30%左右。同时,投资性住房的比例进一步降低,年均增长率在10%以下。

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投资房信贷增速(蓝线为自住房信贷增速,黑线为投资房信贷增速,红色虚线为3个月年化投资房信贷增速)

从目前的情况来看,瑞银认为:

将会有更多的IO按揭贷款者将转向P&I,这显示日益收紧的金融政策带来的影响尚未完全显现。

由于越来越高的房市杠杆,澳大利亚房产价格越来越高,一旦货币政策收紧,那么将会带来全局性的影响。从历史上看,利率的变化会在大约5至6个月后,非常明显地改变房价。

55年来房价连续上涨 澳大利亚的楼市超级周期还能牛多久?

灰色表示澳联储降息周期,红色为房价,蓝色线为房价年增长率,黑色线为房贷

由此,瑞银认为:

随着货币信贷政策的收紧,澳大利亚的房贷和信贷增速将放缓,房价增速在2017年也将放缓至7%左右,在2018年进一步放缓至0-3%。

虽然房价崩盘的可能性不大,但是这样的“软着陆”也可能会让澳大利亚房价陷入多年停滞状态。在名义房价上,澳大利亚房价可能会在未来几年的增长率大约保持在个位数。

一方面房价增速缓慢,另一方面由于收入增加也比较慢,澳大利亚的房产财富效应会持续缩水。

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