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楼市惊心逆转!房价下跌就要抛房?

http://www.tzgcjie.com 来源:新浪财经            发布时间:2017-11-17 15:47:29

     最近房价真的在下跌,之所以说「真的」,主要有三个信号、一个事实和一个故事。

信号一:以北京为代表的一线城市周边房价下跌明显,比如燕郊房价下跌幅度超过50%。

信号二:之前推高房价的M2降幅明显,市场上能流入房地产的钱少了。

信号三:北京二手房挂牌量增加了30%,投资者对房价的预期改变了。

一个事实:本人一直关注的北京几个小区均价的确下降了,降幅超过2008年金融危机北京房价下跌的幅度。

一个故事:朋友今年二月份在北京买的房子,现在总价已经跌了40-50多万,买的时候总价为360万。

概括起来,以上房地产市场的真实表现,至少说明四个问题:

第一、  大城市周边房价前期炒作成分较多,在长周期的房地产调控政策下,炒房客看不到希望,如果资金撑不住了,就要开始脱手了。

第二、  尽管前几年房价上涨的因素多如牛毛,但本质上是货币超发导致的,现在货币政策虽然没有明显的转向,不过已经在悄然收紧了。

第三、  一般在短周期的房价调控过程中,很多人是不会相信调控政策会导致房价下降的,前几年房价之所以越调越高就是这个道理。

但和前几轮不同的是,本轮房地产调控政策不仅力度大,更重要的是周期太长,如果从去年9.30算起,现在已经有一年多时间了,更恐怖的是,现在根本看不到放松的信号。

第四、  任何投资者在这样既严酷又漫长的调控政策打压下,对房价上涨的预期都会消减,预期消减了,就会慢慢就范,于是挂牌的人就多了。

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如果要说本轮房地产市场和前几轮有什么区别,上面这些分析就是最明显的不同,而且都是基于事实的。

先说大城市周边房价下降。

最近,离北京30多公里的燕郊房价出现大幅下跌,和今年初的高点相比,均价已经降了1万多。

想当年,燕郊绝对是一线城市周边房价涨幅最快的区域,从2009年的3000元/平米左右一路上涨到今年超过30000元/平米,很多人分享了这波财富盛宴。

除了北京及周边城市,上海、广州、深圳等一线城市及周边城市房价也出现了不同程度的松动。

中国社科院最近发布的《中国住房发展报告》称,在9月份采样的26个城市中,只有成都、广州、杭州3个城市房价环比分别上涨6.89%、5.42%、3.97%,北京、上海、深圳3个强一线城市环比平均下跌0.46%。

除了热点城市房价出现比较明显的下跌外,10月份新增人民币贷款降幅非常明显,从1.2万亿降到6000多亿。

这个数据告诉我们,央行已经正式缩表了,中国连续多年,宽松的好日子可能要结束了。说的更直白一点,可供银行往外贷的资金越来越少。

一直以来,贷款投放和房价是高度相关的,很多投资客之所以敢从银行贷很多钱去炒房,就是预期货币供应量会越来越多,钱不值钱了,房子的保值增值功能就会越来越突出。

不过,现在风向标似乎已经变了,有些人已经预测未来房价可能会继续下跌。

据北京某规模较大的房地产中介机构统计,10月份的新增房源挂牌量环比9月份增长了30%,创下了今年3月份以来的新高。

另一个信号是,在业主调价房源中,降价房源比例达到92%,和上月相比小幅微降,但仍处于近几个月来的较高水平。

某中介人员举例说,10月初自己负责的一套90平方米二手房以900万元价格成交,而到了前天,同户型则变成了830万元,一个月降了70万元。

实际上,财政部刚刚公布的10月「财政收支状况」也透露了一个大秘密。其中,契税、土地增值税的变化非常惊人,直接从上月19.9%下跌为负3.6%。

这个数据虽然不能说明房价下降的幅度,但反应出市场交易已经几乎冰封。

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不过,「真话财经」认为,看了上面的分析有房的人也不要过度悲观,没房想抄底的也不要太高兴,本轮房价下跌都是行政干预的结果。

和前几轮房价下跌相比,本轮反应的不是真实的市场状况,比如南京最近出现的一二手房价格倒挂现象,政府为了控制房价把价格压得很低,很多市民觉得「买到就是赚到」,于是近万人排队抢房。

所以,本轮房价下跌主要是强大的「政府之手」在起作用,通过限购限贷甚至是停止开盘的方式打压交易量,通过行政命令直接干预价格。

这样造成的结果是,整个房地产市场死水一潭,交易量极低,即便有也是按照政府制定的价格交易,表面上看房价就控制住了。

于是,现在市场上出现了两种声音,一种认为未来调控放开,房价会报复性反弹,另一种认为,政府打压房价的决心已定,以后房价不会暴涨了。

「真话财经」倾向于第二种观点,主要理由有三个:

第一、  控制房价上涨是中央定的调子,习大大在不同场合强调多次,所以调控放开的可能性不大。

关于这个理由的详细分析请参考我们之前发布的文章《十九大透露的4个房价信号》,这里不再赘述。

第二、  以前中央也强调过控制房价,但后来都败在地方政府的「土地财政」面前,但这次不一样了,地方政府找到了替代「土地财政」的财源,就是房产税。

财政部部长肖捷最近表示,房地产税方案已经制定的差不多了,将通过立法手段,在2018年审议,不久的将来就会出台。

另外,全国人大财经委副主任委员黄奇帆昨天也表示,房地产税在国际惯例看应该收,其中一个好处就是改变我国地方政府财政收入主要依赖土地出让为主的局面。

这就是说,不管是中央政府还是地方政府,已经做好了准备承受房地产市场萎缩给地方财政收入造成的影响,因为政府已经找到了新的财源。

第三、  现在政府开始大规模发展租赁市场,这对控制房价有立竿见影的效果,一方面租赁房不涉及房地产交易,另一方面,房租上涨和房价上涨是两回事,如此,政府控制房价的目的就达到了,同时也解决了很多人的住房问题。

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以后房价暴涨没戏了,房价会暴跌吗?「真话财经」认为可能性很小。

第一、  政府调控房地产市场的目的是保持「价格稳定」,如果房价暴跌,可能会影响中国的金融体系,造成社会不稳定。

第二、  从更大的背景讲,中国的城市化进程还没有完成,房地产的需求还是存在的。

所以,如果有需求,还是可以买房的,不过杠杠不要太高,毕竟现在成本太大。现在买了房,即便以后房价没有大涨,也可以等着收租金。

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