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典型房企财务稳健性测评:万科短期负债同比激增7倍

http://www.tzgcjie.com 来源: 和讯房产            发布时间:2017-05-26 18:11:14

      对很多上市房企来说,2017年不仅是一个调控年,更是考验现金流是否健康的一年,在过去两年尤其是2016年,很多房企都凭借火爆的市场行情在销售额规模上实现大幅增长。但同时,很多房企的债务规模也增加了很多,这将增加他们在2017年以及未来几年内的偿债额度。

令人比较担忧的是,自今年3月开始的全国范围的楼市调控潮至今没有偃旗息鼓的势头,很多房企认为楼市行情将弱于去年,而销售回款也很有可能将出现同比下滑,这就让那些去年大幅增加债务的房企的现金流压力大增。

为此,和讯房产从125家A股上市房企中,按照营业收入排名以及行业影响力筛选出45家典型的房企,对债务数据进行比较,同时参考其他相关数据,对A股典型房企进行财务稳健性分析。

 

01

房企债务总额同比增加近万亿

 

整个2016年,125家A股上市房企债务总额约为4.74万亿元,2015年约为3.76万亿元,同比增加了近1万亿元,上涨幅度约为25.96%。

其中,45家典型房企负债总额约为4.14万亿元,占比达到87.34%,平均资产负债率为74.14%,这其中资产负债率超过80%的房企有19家,占比超过四成。

其资产负债率最高的是绿地控股,达到89.43%,负债总额同比上升了24.04%,仔细来看,其资产总额增加了约1327亿元,负债总额增加了约1270亿元。

分析来看,虽然绿地控实现了多元化发展,但增加的资产及负债仍以房地产项目为主,其2016年财报显示,绿地去年新增土地储备项目68 个,权益土地金额846 亿元。

另外补充一点,资产负债率在前一年(2105年)最高的是嘉凯城,达到了90.14%,而2016年嘉凯城保持了总资产和负债总额的平稳,全年略降1个百分点,以88.69%的资产负债率排在第三位。

这45家房企中,如万科、绿地、华夏幸福、泰禾集团、新城控股等大中型房企的负债总额基本保持在40%~60%的同比增幅,由于这些房企的市场份额或行业影响力比较大或突出,因此可以作为行业标尺进行衡量。

此外还有一些上市房企的总资产和负债总额则出现暴增,比如中房地产、广宇发展的负债总额分别同比上涨了188.14%和387.03%,相对应的总资产也出现成倍的增加,业内人士认为这两家其实都算是母公司的“壳公司”,比如广宇发展去年就通过向控股股东鲁能集团发行股份的方式,以87.29亿元收购鲁能地产旗下8个优质项目,因此形成财务上资产和负债总额双双倍增,深交所彼时还发出问询函认为这笔交易构成借壳上市。

此外,45家典型房企中还有10家负债总额出现同比负增长,其中阳光股份、城投控股、深深房A、大龙地产、中华企业五家房企连续两年负增长。

需要指出的是,资负债总额的负增长和总资产的减少有直接关联,这10家负债总额负增长的房企,其总资产相比2015年也是减少的,而且这10家房企都是规模属于中小型的房企,可以看出,随着行业兼并的加剧,一些中小房企的资产规模会逐渐缩减,直至淡出房地产行业或者被兼并。

 

02

万科等房企短期负债同比大增

 

从A股上市房企的整体数据来看,短期债务和一年内到期的非流动负债同比均略有下降,其中2016年的短期债务总额约为2051亿元,同比缩减4.18%,一年内到期的非流动负债总额约为3302亿元,同比缩减7.72%,可以看出去年很多房企借助公司债和低成本利率的融资渠道,优化了自身债务结构,但一些比较激进的房企在这两项指标上依然有较大增幅。

此外是整体存货值有所增加,125家A股上市房企合计存货值约为3.45万亿元,同比上升14.49%。

其中,45家典型A股上市房企短期债款总额约1639亿元,占比约为79.91%;一年内到期的非流动负债总额约为2827亿元,占比约为85.61%,存货2.95万亿元,占比约为85.51%。

令人意想不到的是,这其中短期债务同比增幅最大的是一向以财务稳健著称的万科,其短期债务总额从2015年的19亿元暴增到2016年的约165.77亿元,同比增幅达到772.41%;但同时一年内到期的非流动负债则控制稳妥,同比只有8.19%的增幅。

万科在2016年财报中表示,去年底万科持有的货币资金达为 870.3 亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。

与万科相比,排名位于第二的新城控股的上述两项指标则双双暴涨,其短期债务同比增幅383.61%,由1.61亿元增加到去年的约7.79亿元;一年内到期的非流动负债更是暴涨了930.14%,从的约6.34亿元增加到去年的约65.33亿元。

不过,新城控股在去年全年新增土地储备共40 幅,总建筑面积超过1424万平方米,存货值同比上涨了20.67%,债务的增加主要缘于新项目的获取,此外,新城控股去年销售业绩突破650亿,销售大幅增长的同时,其销售费用、管理费用和财务费用也有较快的增长,同比增幅分别为31.15%、45.45%和107.81%。

另外广宇发展、泰禾集团和陆家嘴的短期债务同比增幅也都超过100%,上文已经提到广宇发展去年收购鲁能集团的项目,因此其短期债务和存货也都有较大增加。

另外还有一些房企虽然短期债务增幅不高,但一年内到期的非流动负债有较大增幅,比如世茂股份、滨江集团就出现同比超过3倍的增幅,其中世茂股份一年内到期的非流动负债从约4.47亿元增加到约21.23亿元;而中弘股份、华远地产也分别出现197.69%、179.50%的增幅。

对这些房企来说,大幅上涨的短期债务意味着偿债压力的增加,对年度利润也可能造成比较大的压缩。

江苏某知名房企副总裁不久前就房企现金来源渠道的问题对和讯房表示,销售回款、开发贷和房企自有资金是目前大部分房企的主要资金渠道,其中销售回款的比例占到50%。

不过很多房企都认为,受楼市调控影响,今年的市场行情将普遍弱于去年,销售压力比去年大很多,但来自债务方面的压力将迫使这些房企发挥更大的动力推动销售工作,但主观上的主力能否改变企业命运还是要在实践中去印证,更多的业内人士认为,将会有更多的中小房企在这一轮调控中退出房地产行业或者被兼并。

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