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成都三季报:调控升级主城降温 单季成交443.13亿

http://www.tzgcjie.com 来源:新浪财经            发布时间:2017-10-18 17:27:34

    摘要:从2017年整体情况看,3月23日成都启动“史上最严”限购新政,此后两个季度,成都房地产市场降温明显,新建商品住宅成交也出现较大变动。

观点指数尽管进入传统销售旺季金九银十,但受到调控升级影响,成都住宅供需持续下行。

观点指数统计,截止2017年9月30日止前三季度,成都主城区新建商品住宅累计供应约272万平方米,同比下降61%;成交量约454万平方米,同比下降48%。

第三季度期间,成都主城区新建商品住宅累计供应87万平方米,同比下降达74%;期内成交量135万平方米,环比下降29%,同比下降48%。

在主城区供应不足的情况下,成都购房需求逐渐外溢至近郊等非中心地带。以三季度为例,同期近郊供应量、成交量分别达196万平方米、309万平方米,尤其以龙泉驿占比居多。

均价方面,过去半年的限购措施对全市房价升幅起到一定抑制作用,9月底均价约9498元/平方米,较3月份上涨前夕增幅约5.5%。

土地供应则呈现火热态势,据市场机构统计,第三季度单季成都推出的住宅用地招拍挂便超过上半年供应量,主城区住宅用地成交面积环比大幅上升217%至114万平方米。

市场:调控是主基调住宅供应低位

从2017年整体情况看,3月23日成都启动“史上最严”限购新政,此后两个季度,成都房地产市场降温明显,新建商品住宅成交也出现较大变动。

据观点指数统计,上半年主城区新建商品住宅供应同比减少约45%至186万平方米,成交面积减少约30%至319万平方米。

相关市场研究报告中指出,上半年,限购力度最大的高新区供应量同比下降71.45%至32.07万平方米,成交量下降63.78%至45.78万平方米,5月底成交价相比去年底下降4.7%至1.44万元/平方米。

成都住宅市场在经历去年的火热后,经过政府出手干预已经逐渐趋于理性。至第三季度,主城区新建商品住宅供应同比下降74%至87万平方米,成交量135万平方米,环比下降29%,同比下降48%。

数据显示,“金九”作为传统的下半年供应高峰期,成都全市商品住宅供应也未能出现回暖,9月新增面积同比下降逾八成至47万平方米。

按具体区域看,城东、城南、城西、城北及城中单月供应均为0套;郊区共计供应逾8000套,其中双流成为供应最多的区域,达2671套,其次是温江1737套、郫都1460套。

出现上述情况,一方面与主城区收紧预售证发放有直接关联,另一方面也有郊区迎来“中心城区扩大”的政策利好因素。

7月2日,《成都市产业发展白皮书》发布,将郫都、新都、龙泉驿、双流、温江、青白江划属中心城区。随着成都“中优”规划方案和新一轮产业布局及基础建设的落地,外界普遍预测郊区将成为住宅市场热点区域。

受4月政府出台“限价”政策及成交结构影响,成都住宅成交价得以遏制。相关市场统计显示,4至8月期间成都平均房价仅比政策出台前上涨2.1%。

研究还指出,成都前三季度住宅累计供应量与成交量同比均明显下行,但市场仍延续了去年底以来供不应求的局面,目前住宅累积成交量约为供应量的1.6倍。

土地:房企夺地热情高第三季卖地443亿

不同于新建商品住宅,成都土地市场呈现出另一番场景,开发商均表现出了极大的拿地热情。据相关市场统计,2017年前三季度,全市共计出让134宗地块,其中拍卖67宗、挂牌66宗;成交118宗,其中拍卖61宗、挂牌57宗。

一个明显趋势是,成都年内对土地供应的力度逐季扩大。第三季度,全市新增土地57宗,接近上半年供应总和(61宗);供应面积达到3645.24亩,较上半年供应总和多将近600亩;成交金额443.13亿元,则几乎是上半年的两倍。

住宅用地供应尤其明显,三季度成都推出的招拍挂住宅用地超过上半年供应量3倍,其中主城区成交面积环比大幅上升217%至114万平方米。

据不完全统计,包括金融街、龙湖、保利、中粮、北辰、华润、东原、朗基、金隅、德商、金茂、中南置地、万科、新希望等房企在过去三个月均出手拿地,多宗土地实现高溢价成交。其中成都德商置业以溢价率97%竞得锦江区宅地,中粮联合体溢价92%竞得成华区宅地,万科、保利单月也斥资数十亿补仓。

在土地出让规则上,调控主基调之下成都也进行相应升级,从4月6日启动“熔断+抽签”决定归属,到7月18日在商住混合土地增设商业竞自持及抽签环节,再到9月7日启动竞自持租赁住房。受此影响,成都土地价格也一改过去的竞拍风格,开发商逐渐趋于理性。

以9月7日成都拍地结果为例,除了德商置业外,中粮、金茂联合体竞得武侯区商住地,需无偿移交自持比例20%,溢价率57.5%;保利溢价41.18%竞得武侯区宅地,需无偿移交自持比例20%;金隅溢价34.74%竞得高新区宅地,需无偿移交自持比例41%。

随着土地市场持续放量,外界预计成都住宅市场供需紧张的关系或得到一定程度缓解,从而使房价保持相对平稳。

反过来对于开发商而言,由于调控已告别过往单纯限购、限贷的1.0时代,转而更强调持有经营、租售同权,因此未来也不得不面临房地产开发模式的调整。

三季度,住房租赁市场成为房地产市场最新的话题之一,九部委率先发文要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并在土地供应端积极保障。与此同时,国家鼓励租赁住房消费,给予税收优惠和金融支持。

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