恒隆广场操盘者眼中大链接时代的商业地产变局

在大链接时代的今天，正值商业地产和零售商业的大变局时期，各路商业精英都在讨论一个新的概念：“新商业”，不管是互联网电商大亨，或是实体零售连锁，还是商业地产大佬，都在应对由信息科技应用带来的商业环境变化，“新商业”的概念在资本市场业、资产管理界、营销界、文创圈和创业界成为了时下最热议的话题之一。

“新商业”文明就是信息时代的商业文明，是随着信息技术的发展、影响而兴起的新的商业文明。新商业文明下的商业模式是面向消费者的以柔性化制造、个性化营销、社会化物流为支柱的“大规模个性化定制”。 2016年美国的黑色星期五“黑五”(感恩节后的一天)，JC Penny 透过多频道的推广，包括网页展示，电视广告，线上视频，电邮，文宣，社交媒体，App 等方式!在新商业趋势下，线上线下的融合，信息和体验的传达，商家与客户的互动，新的商业规则都成为未来商业突破的研究方向。

早在2010年前后，就有同业精英开始进行应对“新商业”的“诺亚方舟计划”，我们也在5年前就开始了“商业4.0”的研究。万物联网的时代来临，新的体验技术和人工智能将在未来5年颠覆目前的商业经营方式。商业4.0是物网融合时代的新模式，我们研究对人们影响的不只是局限于五感(视、听、嗅、味、触)范围，在功能与结构的需求满足之余需要充实到情感(右脑+商业)的满足。我们研究的课题很多，不只有新环境下的商业模式创新，更涉及到未来的商业应用技术。在这里，我准备结合当下，对“新商业”涉及到几个环节进行简单的分享。

商业地产的吸金大法

中国最早开发的商业购物中心是上海恒隆广场与港汇恒隆广场，我1993年放下美国自己的企业，回到中国就是负责开发的这两个项目。在最近连续三年里，恒隆和港汇分别取得了国内购物中心租金收入坪效最高和租金单价最高的业绩。恒隆广场坪效年均超过人民币120元/天/㎡，作为一个海外上市公司项目，在国际投资者的角度来看，这也是中国商业地产行业里的一个标杆。

恒隆集团在香港的商业地产，主要集中在香港铜锣湾，那是寸土十金地方，但是在规划港汇广场时候，我们设计了很大的中庭，公共面积占了45%左右。在九十年代初做前期规划的时候，我们已经前瞻性地看到未来中庭多样性营销运用与运营推广活动。今天实体店面对大链接时代电商的冲击，需要有足够体量的中庭做不同的推广活动，这是一些成功商业地产的基因。当时也有不同的声音质疑港汇广场的公共面积过大并且没收入。“为什么投入这么多钱做中庭?”，但是开业后多年营运数据事实证明，每一次做活动收取的租金，远远超过店面的租金。所有的东西都是要有一些思维突破，尤其在大链接的时代，万众创新，但在90年代中国购物中心刚起步阶段，我们结合购物中心比较成熟的国际经验，在港汇广场的规划设计中创新性创造了中国第一个多厅影院，同时因为购物中心的体量非常大需要有消防防火分区，所以被消防局从中间一刀切出13米的消防通道，当时我们思考的就是怎么让冷清的消防通道变活。如果各位去过港汇广场，大家注意到的，或者觉得不错的，就是当时创新的休闲美食步行街!

前期定位在任何时代都是非常地重要，从资产管理的角度，为什么当时在经过亚洲金融风暴时候，我们还可以去思考做一个奢侈品的购物中心?购物中心的定位必须要着眼于未来趋势，而不是仅仅盯住眼前的消费市场，如果按照90年代末的消费水平，中国当时还不足以支撑顶级奢次品牌的消费市场，但是考虑到中国过去三十年的2位数的经济增长和人均收入的提升，所以我们做了一些非常大胆的业态重整、调整，到做全中国最顶级的奢侈品购物中心。如果看恒隆公司年报，2015年租金收益是港币41.94亿，这是一个非常健康稳定现金流，这也是商业地产非常迷人之处，它是不断有序而来的收入。

商业地产的实质是资产管理

“NOI” Net Operating Income ，与Cap Rate资本化率，是资产管理最重要的两个指标，也就是怎么样去用一些合理管理，怎么样去做更好地运营与招商，去增加收入和减少开支，只有在这种情况之下，你的NOI才会增加，资本化率降低，资产就会往上增值。

在信和集团负责资产管理的时候，做的几个项目都是防御性措施，主要是商场改造与增值。在任何时间段都需要对整个当地市场的了解，在竞争者的新商场还没建完前的前一两年，信和已经启动防御性的整改业态提升。在资产增值过程之中，把一些使用率非常低的商业类别整改而去增加商业零售租赁面积。同时也提升不同的业态。尤其大链接的时代，商场更新与提升，更需要在不同的阶段做不同防御性的一些调整。

商业地产投资都有一个退出的过程，2007年时我负责香港第一个私人上市的房地产信托REIT，泓富房地产信托并对长江集团的七个物业整体收购。商业地产是有出路的，但是出路是统一经营，统一管理，整体打包出售。房地产信托就是对一些开发商物业在成熟阶段的时候将它证券化。 目前在中国还没有真正意义对一般公众市场开放的REIT，还没有真正开放到一般股民也可以投资的房地产信托。从趋势来看，我认为这个也是中国必须要走下一步，可以释放出很多重资产为轻资产管理。

当然在资产管理，其中一个重点就是怎么节能，同时也包括调整业态，形象，这都是资产管理必须要做的事情。 不管信和集团也好，恒隆集团也好，泓富房地产信托也好，基本上都有很好的资产管理，运营管理，才可以不断地每一年NOI的提升，或者是收益提升。

讲一下大链接时代的融资的案例，因为做商业地产是没有办法借高利息融资，因为借贷一般两年或者三年就到期了，项目根本来不及完成。开发商因为借的利息成本高，如果是以股权抵押，最终会被借钱的公司把项目公司的股权接手了，做商业地产投资和借贷的时候，要想清楚项目的杠杆比例多少，利息是多少，合理吗?

正确的退出方案，大家都在讲李嘉诚又跑了，其实从一个做生意的商人来讲，当你的物业到了一个顶点或成熟的时候，它认为物业的价值已经到了，整体退出是一个合理的方案。最近陆家嘴的世纪广场接手的是ARA(专门做基金跟房地产信托管理的公司)。因为ARA长江集团也有股权，所以最终还是会由原团队继续负责管理这个项目。

电子商务工具化

目前电子商务弥补了一些三四五线的业态不足或产品不足，所以电子商务会在中国比较普及。不过在美国，电子商务占的比例还是蛮低的。不管电子商务怎么发达，现在到2025年中国还会有七千家购物中心在开在建。目前电子商务买的东西很多是服装，运动类或者鞋类的东西为主。其实说到互联网，我一直认为web是一个工具，工具的意思你怎么利用互联网来结合你的客户在来你们的购物中心之前，对你的场地及产品已经有一个基础的认识，所以到了实体店的时候，经过自己摸、看、试再决定去买，Web的使用还是非常重要，而且已经越来越普及。